Nieruchomości we Włoszech w 2025 roku – analiza rynku

Zakup nieruchomości we Włoszech od lat pobudza wyobraźnię wielu Polaków – i trudno się temu dziwić. Ciepły klimat, bogata kultura, malownicze krajobrazy oraz uwielbiana na całym świecie włoska kuchnia sprawiają, że Włochy postrzegane są nie tylko jako idealne miejsce na wakacje, ale coraz częściej także jako atrakcyjna przestrzeń do zamieszkania lub do zainwestowania.

Aby ułatwić podejmowanie świadomych decyzji dotyczących zakupu nieruchomości we Włoszech, przedstawiamy kluczowe dane pochodzące z najnowszego raportu przygotowanego przez Obserwatorium Rynku Nieruchomości (OMI) działające przy Włoskim Urzędzie Skarbowym (Agenzia delle Entrate). Publikacja ta ukazała się w maju bieżącego roku i zawiera kompleksowe dane za 2024 r.: zarówno statystyki dla poszczególnych regionów i wybranych miast, jak i analizy porównawcze z lat 2004–2024.

Co istotne, raport opiera się nie tylko na rzeczywistych cenach transakcyjnych rejestrowanych w systemie podatkowym. Dzięki współpracy z Włoskim Stowarzyszeniem Bankowym uwzględnia także dane z sektora bankowego, który finansuje około 40% transakcji mieszkaniowych w kraju. Dzięki temu opublikowany raport stanowi szczegółowe i wiarygodne źródło informacji o aktualnej sytuacji na włoskim rynku nieruchomości.

1. Ceny nieruchomości we Włoszech – wprowadzenie

Choć w sieci nie brakuje informacji o cenach nieruchomości we Włoszech – szczególnie na popularnych portalach ogłoszeniowych, takich jak idealista.it, casa.it czy immobiliare.it – warto pamiętać, że prezentują one głównie ceny ofertowe, które nie zawsze odzwierciedlają rzeczywistość. Są one bowiem punktem wyjścia do negocjacji i zwykle są one wyższe od cen transakcyjnych.

Dlatego, podejmując decyzję o zakupie lub sprzedaży nieruchomości, warto sięgać po dane z różnych źródeł, zwracając szczególną uwagę na ich wiarygodność. Kluczowe znaczenie w tym kontekście ma właśnie raport OMI, oparty na rzeczywistych cenach transakcyjnych, który pozwala lepiej zrozumieć faktyczny poziom cen na rynku.

Różnice potrafią być znaczące – według raportu OMI, w 2024 roku średnia cena nieruchomości wyniosła 158 600 €, co przy przeciętnej powierzchni sprzedawanych lokali (106 m²) daje 1 496 €/m². Tymczasem dane z idealista.it wskazują na cenę jednostkową 1 880 €/m², a więc aż o 25% wyższą. Dla sprzedających znajomość tych danych to cenna wskazówka przy prawidłowej wycenie nieruchomości, a dla kupujących – może to stanowić ważny argument w negocjacjach.

2. Jak zmieniał się włoski rynek nieruchomości mieszkaniowych przez ostatnie 20 lat?

Stabilny wzrost -> kryzys 2008 r. -> gwałtowne zmniejszenie liczby transakcji i spadek cen -> stagnacja -> pandemia covid-19 -> czasowa destabilizacja rynku -> ożywienie – tak w skrócie można opisać ewolucję rynku od 2004 roku:

• 2007–2013 r.: gwałtowny spadek liczby transakcji o ponad połowę oraz spadek cen o 20% w wyniku trwającego globalnego kryzysu finansowego z 2008 r.
• 2013–2019 r.: początki ożywienia rynku w postaci zwiększającej się liczby transakcji, przy jednoczesnym braku reakcji cen
• 2019–2023 r.: krótkotrwały spadek liczby transakcji spowodowany wybuchem pandemii, po czym dynamiczny wzrost liczby transakcji oraz stopniowy wzrost cen w kolejnych latach
• 2024 r.: ceny zbliżające się do poziomu sprzed kryzysu z 2008 r.

📈 Na wykresie poniżej (Figura 1) przedstawiono jak zmieniał się indeks cen (wykres niebieski) oraz liczba transakcji (wykres czerwony) względem roku 2004.

 

WŁOSKI RYNEK MIESZKANIOWY W 2024 ROKU

3. Gdzie odbyło się najwięcej transakcji?

W 2024 roku zawartych zostało łącznie ponad 719 tys. transakcji na włoskim rynku mieszkaniowym, a niekwestionowanym liderem jest północna część kraju, która odpowiada za ponad połowę wszystkich transakcji.

📈 W tabeli poniżej (Tabella 2) przedstawiono liczbę transakcji w 2024 r. (NTN 2024) w podziale na regiony (Nord Ovest – północny zachód, Nord Est – północny wschód, Centro – centrum, Sud – południe, Isole – wyspy)

4. W których miastach sprzedano najwięcej nieruchomości w 2024 r.?

Rozkład transakcji w podziale na 8 największych włoskich miast przedstawia się następująco: Rzym i Mediolan jako dwa największe ośrodki, odpowiadają za ponad połowę transakcji – odpowiednio 35 072 i 23 987. Na szczególną uwagę w tym kontekście zasługuje Turyn, który uplasował się na 3. miejscu z liczbą transakcji wynoszącą 15 118.

📈 W tabeli poniżej (Tabella 35) przedstawiono liczbę transakcji w 2024 r. (NTN 2024) w podziale na osiem największych włoskich miast.

Co ciekawe, we Włoszech istotną rolę na rynku nieruchomości mieszkaniowych pełnią najmniejsze miejscowości (S), ponieważ to tam miało miejsce najwięcej transakcji – aż 36,1% co przekłada się na ponad 250 tys. sprzedanych nieruchomości.

📈 W tabeli poniżej (Tabella 3) przedstawiono liczbę transakcji w 2024 r. (NTN 2024) w podziale na wielkość miast – S, M, L, XL, XXL.

5. Które regiony były szczególnie aktywne w 2024 r. pod względem liczby transakcji?

Poza największymi ośrodkami miejskimi, w których ze względu na ich rozmiar liczba transakcji zwykle jest najwyższa, jak chociażby wspomniany już Rzym czy Mediolan, wyraźnie zaznacza się kilka szczególnie aktywnych rejonów:

• Apulia (Bari)
• Południowa Sycylia
• Północ Sardynii (Sassari, Costa Smeralda)
• Zachodnie i Wschodnie Wybrzeże ( wzdłuż regionów: Toskania, Lacjum, Kampania, Wenecja Euganejska, Emilia-Romania, północ Marche)

📈 Na mapie poniżej (Figura 7) przedstawiono liczbę transakcji w 2024 r. w poszczególnych włoskich gminach.

6. Który rynek jest najbardziej atrakcyjny?

Poza samą liczbą transakcji, warto również zwrócić uwagę na aktywność rynków w poszczególnych regionach. Pomaga to lepiej zrozumieć, gdzie rynek jest bardziej dynamiczny, a gdzie wykazuje oznaki stagnacji. Służący do tego wskaźnik IMI (wł. Intensità del Mercato Immobiliare), który jest wykorzystywany do oceny atrakcyjności i kondycji rynku mieszkaniowego, wykazuje najwyższą intensywność w północnych regionach Włoch – przede wszystkim w Lombardii, Wenecji Euganejskiej i Emilii – Romanii, a także w Toskanii, rejonie Rzymu (Lacjum) oraz w okolicach Bari (Apulia).

📈 Na mapie poniżej (Figura 8) przedstawiono wskaźnik intensywności rynku w poszczególnych włoskich gminach w 2024 r.

7. Jaka jest przeciętna powierzchnia nieruchomości we Włoszech?

We Włoszech ceny nieruchomości najczęściej podawane są w ujęciu całkowitym, a nie – jak w Polsce – za metr kwadratowy. Taki sposób prezentacji znajduje również odzwierciedlenie w niniejszym raporcie, dlatego warto mieć świadomość, do jakiej powierzchni odnoszą się wskazane wartości. Według opublikowanych w niniejszym raporcie danych, średnia powierzchnia sprzedawanych mieszkań w 2024 roku wynosiła 106 m².

Warto jednak zaznaczyć, że metraż sprzedawanych nieruchomości różni się w zależności od regionu:

• Największe nieruchomości: Północny Wschód (Nord Est) – 114,9 m²
• Najmniejsze nieruchomości: Południe (Sud) – 104,8 m²

📈 W tabeli poniżej (Tabella 4) przedstawiono średnie wielkości nieruchomości mieszkaniowych we Włoszech (STN media 2024 m2) w podziale na regiony (Nord Ovest – północny zachód, Nord Est – północny wschód, Centro – centrum, Sud – południe, Isole – wyspy) w 2024 r.

8. Nieruchomości we Włoszech o jakiej powierzchni są najchętniej kupowane?

W 2024 roku najwięcej transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni 50–85 m² i 85–115 m². Łącznie stanowiły one niemal 60% wszystkich umów sprzedaży. Z perspektywy inwestora to ważna informacja – wskazuje na duży popyt w tych przedziałach, a tym samym większe szanse na łatwiejszą i szybszą odsprzedaż w przyszłości.

• 50–85 m² – 224 741 transakcji
• 85–115 m² – 190 727 transakcji

📈 W tabeli poniżej (Tabella 5) przedstawiono liczbę transakcji w 2024 r. w podziale na nieruchomości o powierzchniach: do 50m² , 50 – 85 m² , 85 – 115 m² , 115 – 145 m² , powyżej 145 m².

W kontekście powierzchni nieruchomości, warto zauważyć, że Włosi za małe mieszkania uważają lokale do pow. ok. 60 m² i niechętnie się na nie decydują. Dane z tabeli 5 to potwierdzają – mieszkania poniżej 50 m² odpowiadają za najniższą liczbę transakcji: tylko 70 370 w skali kraju.

9. Jaka jest wartość włoskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych?

Na całkowitą wartość rynku nieruchomości wpływają dwa kluczowe czynniki: liczba transakcji oraz poziom cen. W 2024 roku wartość włoskiego rynku mieszkaniowego wyniosła ok. 114 mld €, co oznacza wzrost o 2,5 mld € w porównaniu do roku poprzedniego. Na tym tle wyraźnie wyróżniają się największe i najbardziej aktywne gospodarczo regiony:

• Lombardia – ok. 30 mld € (ponad 1/4 całkowitej wartości rynku)
• Lacjum – ok. 14 mld €
• Wenecja Euganejska – ok. 11 mld €
• Emilia-Romania – ok. 10 mld €

Z kolei najmniejszą wartość rynku odnotowano w Bazylikacie, Molise oraz Dolinie Aosty – wszystkie z wartością poniżej 1 mld €.

📈 Na mapie poniżej (Figura 31) przedstawiono wartość rynku każdego z regionów w 2024 r.

10. Aktualne ceny nieruchomości we Włoszech

W 2024 r. prawie 60% wartości włoskiego rynku nieruchomości wygenerowały transakcje zawarte w północnej części kraju, co po raz kolejny podkreśla dominującą rolę tego obszaru.

Średnie ceny w podziale geograficznym:

• Włochy: 158 600 €
• Centrum: 185 800 €
• Północny Zachód: 176 900 €
• Północny Wschód: 162 000 €
• Południe: 113 900 €
• Wyspy (Sycylia, Sardynia): 111 600 €

📈 W tabeli poniżej (Tabella 8) przedstawiono średnie ceny nieruchomości (Stima fatt. Medio u.i. €) w 2024 r. w podziale na regiony (Nord Ovest – północny zachód, Nord Est – północny wschód, Centro – centrum, Sud – południe, Isole – wyspy).

11. Ceny nieruchomości w poszczególnych regionach

Pod względem średnich cen transakcyjnych na poziomie regionalnym, w porównaniu ze średnią ceną w kraju wynoszącą 158 600 €, najdroższymi rynkami są rynki północne, ze średnią ok. 200 000 €, a najtańsze są południowe ze średnią poniżej 100 000 €.

Najdroższe regiony:

• Lazio: 199 500 €
• Liguria: 192 900 €
• Lombardia: 194 200 €
• Toskania: 197 700 €

Najtańsze regiony:

• Bazylikata: 87 600 €
• Kalabria: 74 300 €
• Molise: 81 500 €
• Sycylia: 94 300 €

📈 W tabeli poniżej (Tabella 31) przedstawiono średnie ceny nieruchomości (Stima fatturato medio u.i. €) w 2024 r. w podziale na poszczególne regiony.

📈 Na wykresie poniżej (Figura 52) przedstawiono średnie ceny nieruchomości w poszczególnych regionach, uporządkowane od najwyższych do najniższych. Na wykresie zaznaczono także, o ile procent ceny w poszczególnych regionach odbiegają od średniej krajowej, oznaczonej jako poziom„0”.

12. Ceny nieruchomości w największych miastach

W raporcie uwzględniono również dane dotyczące cen nieruchomości w ośmiu największych miastach Włoch – Rzymie, Mediolanie, Turynie, Neapolu, Genui, Palermo, Bolonii i Florencji – aby lepiej zobrazować cały rynek i wskazać lokalizacje, które znacząco odbiegają od średnich cen, wpływając tym samym na ich zawyżenie w poszczególnych regionach.

Najdroższe z nich:

• Mediolan: 413 900 €
• Florencja: 281 900 €
• Rzym: 261 300 €

Najtańsze:

• Palermo: 129 400 €
• Genua: 178 200 €
• Turyn: 182 100 €

📈 W tabeli poniżej (Tabella 40) przedstawiono średnie ceny nieruchomości (Stima fatturato medio u.i. €) w 2024 r. w podziale na poszczególne miasta.

13. Nieruchomości we Włoszech – Gdzie ceny rosły najszybciej?

W związku z ponownym wzrostem cen nieruchomości we Włoszech, warto przyjrzeć się, w których regionach ceny rosły najszybciej, a gdzie rynek wykazywał mniejszą dynamikę.

W 2024 roku największy wzrost cen nieruchomości odnotowano w Lombardii – regionie o silnej gospodarce i dużym popycie. Średnie ceny wzrosły tam o 5,5% rok do roku. To wyraźnie powyżej średniej krajowej, która w skali całych Włoch wyniosła nieco ponad 3%.

Na przeciwnym biegunie znalazły się takie regiony jak Sycylia, Toskania czy Kalabria, gdzie dynamika cen była znacznie niższa. W tych obszarach wzrosty były symboliczne – od 0,6% do 1,5%.

📈 Na wykresie poniżej (Figura 54) przedstawiono wzrost cen nieruchomości w 2024 r. W odniesieniu do cen w roku 2023, w poszczególnych regionach.

Warto dodatkowo podkreślić, że w 2024 r. wzrost cen obserwowano we wszystkich miejscowościach – od najmniejszych (S) do największych (XXL). Najistotniejsze jednak zmiany odnotowano w dwóch największych miastach (XXL) – Rzymie i Mediolanie. Średni wzrost cen w 2024 roku wyniósł tam 13 500 € rok do roku, czyli znacznie powyżej średniej krajowej wynoszącej 1 600 €. Może to być efektem bardzo wysokich cen bazowych – średnia cena nieruchomości w Mediolanie to aż 413 900 € – a więc niemal trzykrotnie więcej niż średnia krajowa.

📈 W tabeli poniżej (Tabella 9) przedstawiono ceny nieruchomości (Stima fatt. Medio u.i. €)  w 2024 r. oraz wartość zmiany cen (Fatt. medio u.i. Diff. 2024-23 €) w odniesieniu do roku 2023 w podziale na miasta o wielkości S, M, L, XL, XXL.

14. Włoski rynek mieszkaniowy – co warto zapamiętać z 2024 roku

OGÓLNA SYTUACJA RYNKOWA

1. Po latach stagnacji spowodowanej kryzysem z 2008 r. włoski rynek nieruchomości stopniowo odzyskuje swoją dynamikę. Widać to zarówno po rosnącej liczbie transakcji, jak również po rosnących cenach, które obecnie zbliżają się do poziomu sprzed kryzysu.
2.  W 2024 roku na włoskim rynku mieszkaniowym odnotowano ponad 719 tys. transakcji, z czego ponad połowa miała miejsce w regionach północnych. Wśród największych miast wyróżniają się Mediolan i Rzym – łącznie odbyło się tam około 60 tys. transakcji. Na uwagę zasługuje również Turyn, gdzie w 2024 roku zawarto ponad 15 tys. umów kupna-sprzedaży.
3. Istotną rolę w strukturze rynku odgrywają najmniejsze miejscowości, w których odbyło się ponad 250 tys. transakcji – co stanowi 36,1% całkowitego wolumenu.
4. W 2024 roku szczególnie aktywne były rynki mieszkaniowe w Apulii (Bari), południowej Sycylii i północnej Sardynii (Sassari, Costa Smeralda). Ponadto niezmiennie, duże zainteresowanie odnotowano także wzdłuż wybrzeża – zwłaszcza w Toskanii, Lacjum, Kampanii, Wenecji Euganejskiej, Emilii-Romanii i północnym Marche.
5. Pod względem ogólnej kondycji rynku, najlepiej wypadły regiony: Lombardia, Wenecja Euganejska, Emilia-Romania, Toskania, Lacjum (w szczególności okolice Rzymu) oraz Apulia (rejon Bari).
6. W 2024 roku średnia powierzchnia sprzedawanych mieszkań i domów wyniosła 106 m². Największa była w północno-wschodnich Włoszech – 114,9 m². Najmniejsza na południu – 104,8 m². Największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości o powierzchni od 50 do 115 m² – łącznie stanowiły one niemal 60% wszystkich transakcji. Mieszkania mniejsze niż 50 m² cieszyły się najmniejszą popularnością i odpowiadały za mniej niż 10% transakcji.
7. W 2024 roku łączna wartość włoskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła około 114 mld €. To o 2,5 mld € więcej niż rok wcześniej. Największy udział w wartości rynku miały:

• Lombardia – ok. 30 mld € (ponad ¼ całego rynku),
• Lacjum – ok. 14 mld €,
• Wenecja Euganejska – ok. 11 mld €,
• Emilia-Romania – ok. 10 mld €.
  Z kolei najmniejszą wartość rynku odnotowano w regionach: Bazylikata, Molise i Dolina Aosty – wszystkie poniżej 1 mld €.

ŚREDNIE CENY

1. Średnia cena nieruchomości mieszkaniowych we Włoszech w 2024 roku wyniosła 158 600 €. Warto jednak podkreślić duże zróżnicowanie regionalne – północ kraju jest zdecydowanie droższa niż południe. Średnie ceny w poszczególnych częściach Włoch przedstawiają się następująco:

• Centrum: 185 800 €
• Północny zachód: 176 900 €
• Północny wschód: 162 000 €
• Południe: 113 900 €
• Wyspy (Sycylia i Sardynia): 111 600 €

CENY W REGIONACH

1. Pod względem średnich cen transakcyjnych na poziomie regionalnym, najdroższymi rynkami są rynki północne, ze średnią ok. 200 000 €, a najtańsze są południowe ze średnią poniżej 100 000 €.

Najdroższe regiony to:

• Lazio: 199 500 €
• Liguria: 192 900 €
• Lombardia: 194 200 €
• Toskania: 197 700 €

Najtańsze regiony to:

1. • Bazylikata: 87 600 €
   • Kalabria: 74 300 €
   • Molise: 81 500 €
   • Sycylia: 94 300 €
2. W 2024 roku największy wzrost cen odnotowano w Lombardii – o 5,5% rok do roku (przy średnim wzroście krajowym nieco powyżej 3%). Najmniejsze wzrosty miały miejsce na Sycylii, w Toskanii i Kalabrii – zawierają się one w przedziale 0,6–1,5%.
3. W dużych miastach rozpiętość cenowa jest równie wyraźna, co w regionach:

Najdroższe duże miasta to:

• Mediolan: 413 900 €
• Florencja: 281 900 €
• Rzym: 261 300 €

Najtańsze duże miasta to:

• • Palermo: 129 400 €
  • Genua: 178 200 €
  • Turyn: 182 100 €

 

PODSUMOWANIE

Decyzja o zakupie  nieruchomości we Włoszech powinna być dobrze przemyślana oraz dostosowana do celu, jaki chcemy osiągnąć. W zależności od zamiaru, inny region sprawdzi się w przypadku zakupu na własny użytek, a inny wtedy, gdy planujemy inwestycję. Warto pamiętać, że atrakcyjna cena to tylko jeden z czynników. Jeśli więc myślimy o zakupie inwestycyjnym, warto przeanalizować m.in. potencjalny popyt, przewidywane trendy cenowe oraz łatwość ewentualnej dalszej odsprzedaży. 

 

Cały raport w języku włoskim można znaleźć pod poniższym linkiem:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/d/guest/ri2025_residenziale20250520

 

A po więcej informacji zapraszamy do kontaktu:

La Mia Casa Polska