Il settore immobiliare in Italia nel 2025 – analisi di mercato

L’acquisto di un immobile in Italia ha suscitato per anni l’immaginazione di molti polacchi, e non c’è da stupirsi. Il clima caldo, la ricca cultura, i paesaggi pittoreschi e la cucina italiana apprezzata in tutto il mondo fanno sì che l’Italia sia vista non solo come una destinazione ideale per le vacanze, ma sempre più spesso anche come un luogo attraente per vivere o investire.

Per aiutarvi a prendere decisioni consapevoli sull’acquisto di un immobile in Italia, vi presentiamo i dati chiave dell’ultimo rapporto redatto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. La pubblicazione è stata pubblicata nel maggio di quest’anno e contiene dati completi per il 2024: sia statistiche per singole regioni e città selezionate, sia analisi comparative dal 2004 al 2024.

È importante notare che il rapporto non si basa solo sui prezzi effettivi delle transazioni registrati nel sistema fiscale. Grazie alla collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana, tiene conto anche dei dati del settore bancario, che finanzia circa il 40% delle transazioni immobiliari nel Paese. Ciò rende il rapporto pubblicato una fonte di informazioni dettagliata e affidabile sullo stato attuale del mercato immobiliare italiano.

1. I prezzi degli immobili in Italia – un’introduzione

Sebbene sul web non manchino le informazioni sui prezzi degli immobili in Italia – soprattutto su portali pubblicitari popolari come idealista.it, casa.it o immobiliare.it – è bene tenere presente che essi presentano principalmente prezzi di offerta, che non sempre rispecchiano la realtà. Questi ultimi, infatti, sono il punto di partenza per le trattative e di solito sono più alti dei prezzi di transazione.

Pertanto, quando si decide di acquistare o vendere un immobile, è consigliabile consultare i dati provenienti da diverse fonti, prestando particolare attenzione alla loro affidabilità. Il rapporto dell’OMI, basato sui prezzi effettivi delle transazioni, è fondamentale in questo contesto, in quanto fornisce una migliore comprensione dell’effettivo livello dei prezzi sul mercato.

Le differenze possono essere significative: secondo il rapporto OMI, nel 2024 il prezzo medio di un immobile era di 158.600 euro, che, con la superficie media delle unità vendute (106 m²), corrisponde a 1.496 euro/m². I dati di idealista.it indicano invece un prezzo unitario di 1.880 euro/m², superiore anche del 25%. Per i venditori, la conoscenza di questi dati è una guida preziosa per la corretta valutazione di un immobile, mentre per gli acquirenti può essere un argomento importante nelle trattative.

2. Come è cambiato il mercato immobiliare residenziale italiano negli ultimi 20 anni?

Crescita stabile -> crisi 2008 -> una forte riduzione del numero di transazioni e una diminuzione dei prezzi -> stagnazione -> pandemia covid-19 -> destabilizzazione temporanea del mercato -> rivitalizzazione – Ecco come si può descrivere in breve l’evoluzione del mercato dal 2004:

• 2007-2013: forte calo del numero di transazioni di oltre la metà e diminuzione dei prezzi del 20% a causa della crisi finanziaria globale del 2008.
• 2013–2019 r.: l’inizio di una ripresa del mercato sotto forma di un numero crescente di transazioni, con una mancanza di reazione dei prezzi
• 2019–2023 r.: un calo a breve termine del numero di transazioni dovuto allo scoppio della pandemia, seguito da un aumento dinamico del numero di transazioni e da un graduale aumento dei prezzi negli anni successivi
• 2024 r.: prezzi che si avvicinano ai livelli pre-crisi del 2008.

📈 Il grafico seguente (Figura 1) mostra come sono cambiati l’indice dei prezzi (grafico blu) e il numero di transazioni (grafico rosso) rispetto al 2004.

 

IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO NEL 2024

3. Dove è avvenuto il maggior numero di transazioni?

Nel 2024, un totale di oltre 719.000 transazioni nel mercato residenziale italiano, e il leader indiscusso è la parte settentrionale del Paese, che rappresenta più della metà di tutte le transazioni.

📈 La tabella seguente (Tabella 2) mostra il numero di transazioni nel 2024 (NTN 2024) per regione (Nord Ovest – nord-ovest, Nord Est – nord-est, Centro – centro, Sud – sud, Isole – isole).

4. In quali città è stato venduto il maggior numero di immobili nel 2024?

La distribuzione delle transazioni per le 8 maggiori città italiane è la seguente: Roma e Milano, i due centri più grandi, rappresentano più della metà delle transazioni, rispettivamente con 35.072 e 23.987. Particolarmente degna di nota in questo contesto è Torino, al terzo posto con 15.118 transazioni.

📈 La tabella seguente (Tabella 35) mostra il numero di transazioni nel 2024 (NTN 2024) per le otto maggiori città italiane.

È interessante notare che in Italia le città più piccole (S) svolgono un ruolo importante nel mercato immobiliare residenziale, in quanto è qui che si è verificato il maggior numero di transazioni – ben il 36,1%, che si traduce in oltre 250.000 immobili venduti.

📈 La tabella seguente (Tabella 3) mostra il numero di transazioni nel 2024 (NTN 2024) per dimensione della città – S, M, L, XL, XXL.

5 Quali sono le regioni particolarmente attive nel 2024 in termini di numero di transazioni?

Oltre ai centri urbani più grandi, dove, per le loro dimensioni, il numero di transazioni tende a essere il più elevato, come Roma o Milano, già citati, si notano chiaramente alcune aree particolarmente attive:

• Puglia (Bari)
• Sicilia meridionale
• Nord della Sardegna (Sassari, Costa Smeralda)
• Costa occidentale e orientale (lungo le regioni: Toscana, Lazio, Campania, Veneto, Emilia-Romagna, Marche settentrionali)

📈 La mappa seguente (Figura 7) mostra il numero di transazioni nel 2024 in ogni comune italiano.

6. Qual è il mercato più interessante?

Oltre al numero di transazioni, vale la pena di osservare l’attività dei mercati in ogni regione. Questo aiuta a capire meglio dove il mercato è più dinamico e dove invece mostra segni di stagnazione. L’indicatore IMI (Intensità del Mercato Immobiliare), utilizzato per valutare l’attrattività e lo stato di salute del mercato immobiliare, mostra l’intensità più elevata nelle regioni del Nord Italia – soprattutto in Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna, oltre che in Toscana, nell’area di Roma (Lazio) e nell’area di Bari (Puglia).

📈 La mappa seguente (Figura 8) mostra l’indice di intensità del mercato per ogni comune italiano nel 2024.

7. Qual è la superficie media di un immobile in Italia?

In Italia, i prezzi degli immobili sono spesso presentati in termini totali e non, come in Polonia, al metro quadro. Questo metodo di presentazione si riflette anche nel presente rapporto, per cui è utile conoscere la superficie a cui si riferiscono i valori indicati. Secondo i dati pubblicati in questo rapporto, la superficie media degli appartamenti venduti nel 2024 era di 106 m².

Vale la pena notare, tuttavia, che i metri quadrati degli immobili venduti variano da regione a regione:

• Le proprietà più grandi: Nord Est (Nord Est) – 114,9 m².
• Le proprietà più piccole: Sud (Sud) – 104,8 m²

📈 La tabella seguente (Tabella 4) mostra la dimensione media degli immobili residenziali in Italia (STN media 2024 m2) per regione (Nord Ovest – nord-ovest, Nord Est – nord-est, Centro – centro, Sud – sud, Isole – isole) nel 2024.

8. Quali sono le dimensioni degli immobili in Italia che hanno maggiori probabilità di essere acquistati?

Nel 2024, il maggior numero di transazioni ha riguardato appartamenti di 50-85 m² e 85-115 m². Insieme, hanno rappresentato quasi il 60% di tutti i contratti di vendita. Dal punto di vista dell’investitore, si tratta di un’informazione importante: indica un’elevata domanda in queste fasce e quindi una maggiore possibilità di rivendita più facile e veloce in futuro.

• 50-85 m² – 224.741 transazioni
• 85–115 m² – 190 727 transazioni

📈 La tabella seguente (Tabella 5) mostra il numero di transazioni nel 2024 per dimensione dell’immobile: fino a 50 m², 50 – 85 m², 85 – 115 m², 115 – 145 m², oltre 145 m².

Per quanto riguarda le dimensioni degli immobili, vale la pena notare che gli italiani considerano piccole le abitazioni fino a circa 60 m² e sono restii ad accontentarsi. I dati della Tabella 5 lo confermano: gli appartamenti sotto i 50 m² sono quelli che hanno registrato il minor numero di transazioni: solo 70.370 a livello nazionale.

9. Qual è il valore del mercato immobiliare residenziale italiano?

Il valore complessivo del mercato immobiliare è influenzato da due fattori chiave: il numero di transazioni e il livello dei prezzi. Nel 2024, il valore del mercato immobiliare italiano è di circa 114 miliardi di euro, con un aumento di 2,5 miliardi di euro rispetto all’anno precedente. In questo contesto, si distinguono chiaramente le regioni più grandi ed economicamente attive:

• Lombardia – circa 30 miliardi di euro (più di 1/4 del valore totale di mercato)
• Lazio – circa 14 miliardi di euro
• Veneto – circa 11 miliardi di euro
• Emilia-Romagna – circa 10 miliardi di euro

Al contrario, il mercato più piccolo è stato registrato in Basilicata, Molise e Valle d’Aosta – tutti con un valore inferiore a 1 miliardo di euro.

📈 La mappa seguente (Figura 31) mostra il valore del mercato di ciascuna regione nel 2024.

10. Prezzi attuali degli immobili in Italia

Nel 2024, quasi il 60% del valore del mercato immobiliare italiano sarà generato da transazioni nella parte settentrionale del Paese che evidenzia ancora una volta il ruolo dominante di quest’area.

Prezzi medi per area geografica:

• Italia: 158 600 euro
• Centro: 185 800 euro
• Nord Ovest: 176 900 euro
• Nord Est: 162 000 euro
• Sud: 113 900 euro
• Isole (Sicilia, Sardegna): 111 600 euro

📈 La tabella seguente (Tabella 8) mostra i prezzi medi degli immobili (Stima fatt. Medio u.i. €) nel 2024 per regione (Nord Ovest – nord-ovest, Nord Est – nord-est, Centro – centro, Sud – sud, Isole – isole).

11. prezzi degli immobili per regione

In termini di prezzi medi delle transazioni a livello regionale, rispetto al prezzo medio nazionale di 158.600 euro, i mercati più costosi sono quelli settentrionali, con una media di circa 200.000 euro, e i più economici sono quelli meridionali, con una media inferiore a 100.000 euro.

Le regioni più costose:

• Lazio: 199 500 euro
• Liguria: 192 900 euro
• Lombardia: 194 200 euro
• Toscana: 197 700 euro

Regioni più economiche:

• Basilicata: 87 600 euro
• Calabria: 74 300 euro
• Molise: 81 500 euro
• Sicilia: 94.300 euro

📈 La tabella seguente (Tabella 31) mostra i prezzi medi degli immobili (Stima fatturato medio u.i. €) nel 2024 per regione.

📈 Il grafico seguente (Figura 52) mostra i prezzi medi degli immobili in ogni regione, ordinati dal più alto al più basso. Il grafico indica anche la percentuale di scostamento dei prezzi in ciascuna regione rispetto alla media nazionale, indicata come livello “0”.

12. Prezzi degli immobili nelle principali città

Il rapporto include anche dati sui prezzi degli immobili nelle otto città più grandi d’Italia – Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze – per illustrare meglio il mercato complessivo e identificare le località che si discostano significativamente dai prezzi medi, influenzando così la sopravvalutazione dei prezzi in ogni regione.

Il più costoso di questi:

• Milano: 413 900 euro
• Firenze: 281 900 euro
• Roma: 261 300 euro

Più economico:

• Palermo: 129 400 euro
• Genova: 178 200 euro
• Torino: 182 100 euro

📈 La tabella seguente (Tabella 40) mostra i prezzi medi degli immobili (Stima fatturato medio u.i. €) nel 2024 per città.

13 Immobili in Italia – Dove i prezzi sono aumentati più velocemente?

Con la ripresa dei prezzi degli immobili in Italia, vale la pena di osservare quali sono le regioni che hanno registrato la crescita più rapida dei prezzi e quelle in cui il mercato ha mostrato un minore slancio.

Nel 2024, l’aumento maggiore dei prezzi degli immobili è stato registrato in Lombardia, una regione con un’economia forte e una domanda elevata. I prezzi medi sono aumentati del 5,5% rispetto all’anno precedente. Questo dato è nettamente superiore alla media nazionale, che è stata di poco superiore al 3% per l’Italia nel suo complesso.

All’estremo opposto si trovano regioni come la Sicilia, la Toscana e la Calabria, dove la dinamica dei prezzi è stata molto più bassa. In queste aree gli aumenti sono stati simbolici, tra lo 0,6% e l’1,5%.

📈 Il grafico seguente (Figura 54) mostra l’aumento dei prezzi degli immobili nel 2024, rispetto ai prezzi del 2023, per regione.

Vale inoltre la pena notare che nel 2024 sono stati osservati aumenti dei prezzi in tutte le località, dalle più piccole (S) alle più grandi (XXL). Tuttavia, le variazioni più significative sono state osservate nelle due città più grandi (XXL): Roma e Milano. L’aumento medio dei prezzi nel 2024 è stato di 13.500 euro su base annua, ben al di sopra della media nazionale di 1.600 euro. Questo potrebbe essere il risultato di prezzi di base molto elevati: il prezzo medio degli immobili a Milano è di 413.900 euro, quasi tre volte la media nazionale.

📈 La tabella seguente (Tabella 9) mostra i prezzi degli immobili (Stima fatt. Medio u.i. €) nel 2024 e il valore della variazione di prezzo (Fatt. medio u.i. Diff. 2024-23 €) rispetto al 2023 per città di taglia S, M, L, XL, XXL.

14. Il mercato immobiliare italiano – cosa ricordare dal 2024

SITUAZIONE GENERALE DEL MERCATO

1. Dopo anni di stagnazione causati dalla crisi del 2008, il mercato immobiliare italiano sta gradualmente riprendendo slancio. Ciò è visibile sia nel numero crescente di transazioni che nell’aumento dei prezzi, che si stanno avvicinando ai livelli pre-crisi.
2. Nel 2024, il mercato immobiliare italiano vedrà una oltre 719.000 transazioni di cui più della metà nelle regioni settentrionali. Tra le città più grandi spiccano Milano e Roma, con un totale di circa 60.000 transazioni. Degna di nota è anche Torino, dove nel 2024 sono stati conclusi più di 15.000 contratti di compravendita.
3. Un ruolo importante nella struttura del mercato è svolto dalle città più piccole, dove oltre 250.000 transazioni – che rappresenta il 36,1% del volume totale.
4. Nel 2024, i mercati residenziali della Puglia (Bari), della Sicilia meridionale e della Sardegna settentrionale (Sassari, Costa Smeralda) sono stati particolarmente attivi. Inoltre, immancabilmente, si è registrato un forte interesse anche lungo la costa, soprattutto in Toscana, Lazio, Campania, Veneto, Emilia-Romagna e Marche settentrionali.
5. In termini di salute complessiva del mercato, le regioni con le migliori performance sono state: Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna, Toscana, Lazio (in particolare l’area intorno a Roma) e Puglia (regione di Bari).
6. Nel 2024, la superficie media degli appartamenti e delle case venduti era di 106 m². La superficie maggiore si trovava nel nord-est dell’Italia – 114,9 m². La più piccola nel sud – 104,8 m². Le proprietà tra i 50 e i 115 m² sono state le più richieste – insieme hanno rappresentato quasi il 60% di tutte le transazioni. Gli appartamenti di dimensioni inferiori a 50 m² sono stati i meno richiesti e hanno rappresentato meno del 10% delle transazioni.
7. Nel 2024, il valore complessivo del mercato immobiliare residenziale italiano sarà di circa 114 miliardi di euro. Si tratta di 2,5 miliardi di euro in più rispetto all’anno precedente. Le maggiori quote di valore di mercato sono state:

• Lombardia – circa 30 miliardi di euro (più di ¼ del mercato totale),
• Lazio – circa 14 miliardi di euro,
• Veneto – circa 11 miliardi di euro,
• Emilia-Romagna – circa 10 miliardi di euro.
  Al contrario, il valore di mercato più basso è stato registrato nelle regioni: Basilicata, Molise e Valle d’Aosta, tutte al di sotto di 1 miliardo di euro.

PREZZI MEDI

1. Il prezzo medio di un immobile residenziale in Italia nel 2024 è di 158.600 euro. Tuttavia, vale la pena sottolineare l’ampia variazione regionale: il nord del Paese è decisamente più costoso del sud. I prezzi medi nelle diverse parti d’Italia sono i seguenti:

• Centro: 185 800 euro
• Nord Ovest: 176 900 euro
• Nord Est: 162 000 euro
• Sud: 113 900 euro
• Isole (Sicilia e Sardegna): 111 600 euro

PREZZI NELLE REGIONI

1. In termini di prezzi medi delle transazioni a livello regionale, i mercati più costosi sono quelli settentrionali, con una media di circa 200.000 euro, e i più economici sono quelli meridionali, con una media inferiore a 100.000 euro.

Le regioni più costose sono:

• Lazio: 199 500 euro
• Liguria: 192 900 euro
• Lombardia: 194 200 euro
• Toscana: 197 700 euro

Le regioni più economiche sono:

1. • Basilicata: 87 600 euro
   • Calabria: 74 300 euro
   • Molise: 81 500 euro
   • Sicilia: 94.300 euro
2. Nel 2024, l’aumento maggiore dei prezzi si registra in Lombardia, con un incremento del 5,5% su base annua (con un aumento medio nazionale di poco superiore al 3%). Gli aumenti più contenuti si sono verificati in Sicilia, Toscana e Calabria, con incrementi compresi tra lo 0,6 e il 1,5%.
3. Nelle grandi città, la forbice dei prezzi è altrettanto pronunciata che nelle regioni:

Le grandi città più costose sono:

• Milano: 413 900 euro
• Firenze: 281 900 euro
• Roma: 261 300 euro

Le città più economiche sono:

• • Palermo: 129 400 euro
  • Genova: 178 200 euro
  • Torino: 182 100 euro

 

SOMMARIO

La decisione di acquistare un immobile in Italia deve essere ben ponderata e adattata all’obiettivo che si vuole raggiungere. A seconda delle intenzioni, una regione diversa andrà bene se si acquista per uso personale e un’altra se si pianifica un investimento. Vale la pena ricordare che un prezzo interessante è solo uno dei fattori. Pertanto, se state pensando a un acquisto per investimento, vale la pena di analizzare, tra le altre cose, la domanda potenziale, l’andamento previsto dei prezzi e la facilità di un’eventuale rivendita.

 

L’intero rapporto in italiano è disponibile al link sottostante:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/d/guest/ri2025_residenziale20250520

 

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