Acquistare un immobile in Italia: cosa vale la pena sapere?

Le basi dell’acquisto di un immobile in Italia: cosa vale la pena sapere?

Acquistare una proprietà all’estero è un sogno per molti, soprattutto se si parla della soleggiata Italia, dove la vita scorre a ritmi più lenti e i paesaggi sono mozzafiato. Le case e gli appartamenti italiani conquistano non solo per la loro bellezza, ma anche per il loro… prezzo. Ma come si svolge il processo di acquisto di un immobile in Italia? Un polacco può acquistare una casa o un appartamento in Italia? Quali sono le formalità da espletare? Leggete la nostra guida, che scioglierà i vostri dubbi e vi avvicinerà al mercato immobiliare italiano.

Un cittadino polacco può acquistare un immobile in Italia?

Sì, e senza alcuna restrizione! Sia la Polonia che l’Italia fanno parte dello Spazio Economico Europeo, che garantisce la libera circolazione dei capitali. Ciò significa che i polacchi possono acquistare immobili in Italia alle stesse condizioni dei cittadini italiani. Non sono necessari permessi o autorizzazioni speciali.

Quali sono le formalità per l’acquisto di una casa o di un appartamento in Italia?

Il processo di acquisto di un immobile in Italia è simile a quello conosciuto in Polonia. Tuttavia, ci sono alcune differenze e dettagli che devono essere presi in considerazione.

Le tappe fondamentali sono:

• Scelta dell’immobile e analisi dello status giuridico della proprietà
• Analisi delle condizioni tecniche dell’immobile
• Ottenere un codice fiscale italiano – Codice Fiscale
• Presentazione di un’offerta formale al venditore (Proposta) e conclusione di un accordo preliminare (Compromesso)
• Stipula del contratto definitivo (Rogito) presso il notaio

Verifica tecnica e legale: perché è così importante?

In Italia è estremamente importante che lo stato giuridico e quello effettivo dell’immobile siano coerenti. È il venditore che è responsabile della loro coerenza e deve dichiararlo nell’atto notarile. Tuttavia, vale la pena – per la propria sicurezza – investire nei servizi di un tecnico qualificato per verificare la documentazione e lo stato effettivo dell’immobile.

Secondo la nostra esperienza, la non conformità è comune e qualsiasi problema successivo all’acquisto può ricadere sulle spalle del nuovo proprietario. Il costo di tale verifica è solitamente di poche centinaia di euro, ma la tranquillità e la sicurezza non hanno prezzo.

Tasse: cosa c’è da sapere?

Le tasse possono essere un costo significativo quando si acquista un immobile in Italia. Tuttavia, tutto dipende dal fatto che stiate acquistando una casa come P rima casa, o Seconda casa.

PRIMA CASA (abitazione principale) – acquisto di un immobile come prima casa comporta l’obbligo di trasferire la residenza fiscale in Italia e di risiedervi per almeno 183 giorni all’anno. Tuttavia, è possibile beneficiare di credito d’imposta in base al quale l’acquirente ha diritto:
– Riduzione dell’imposta di registro al 2% (dal 9%) – l’imposta è calcolata sul valore catastale dell’immobile
– Esenzione dall’IMU annuale sugli immobili, ma non per gli immobili di lusso.

SECONDA CASA (seconda proprietà, ad esempio per le vacanze o per investimento) – l’acquisto di un immobile come seconda casa non richiede che venga abitato per la maggior parte dell’anno o che si cambi residenza, ma in questo caso:
– l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale
– si applica l’IMU annuale sugli immobili

Se avete intenzione di trasferirvi in Italia, l’acquisto come Prima casa può comportare un notevole risparmio, mentre la stragrande maggioranza dei clienti stranieri opta per l’acquisto di un immobile come Seconda casa: in questo caso sono tenuti a pagare tasse più elevate, ma non ci sono obblighi aggiuntivi legati al cambio di residenza.

Vale la pena notare che, se state pensando di trasferirvi in Italia, non è necessario essere già residenti in Italia al momento dell’acquisto – secondo la normativa, l’acquirente può dichiarare davanti al notaio durante il rogito di voler usufruire delle agevolazioni fiscali disponibili per gli acquirenti di immobili come Prima casa. In questo caso, l’acquirente ha 18 mesi di tempo dalla data di acquisto per trasferirsi in Italia.

Gli immobili in Italia sono più costosi di quelli in Polonia?

Questa è una delle domande che ci si pone spesso e la risposta potrebbe sorprenderci. Secondo i dati di entrambi i Paesi, i prezzi medi degli immobili in Italia sono inferiore a quello della Polonia.

• Polonia (2024): circa 2.500 – 3.000 euro/m²
• Italia (2024): circa 1.500-2.000 euro/m²

(Fonte: informazioni trimestrali NBP Q2024, commento mensile Istituto Economico Polacco, rapporto OMI Agenzia delle Entrate, idealista.it )

Vale la pena ricordare che gli intervalli indicati comprendono sia i prezzi di offerta che quelli di transazione (di solito i prezzi di transazione si trovano all’estremità inferiore dell’intervallo e i prezzi di offerta all’estremità superiore). I dati relativi all’Italia provengono da un rapporto redatto dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione Nazionale delle Banche, che garantisce un ampio accesso alle informazioni dettagliate dell’intero mercato e quindi un’elevata precisione dei prezzi presentati. Nel caso della Polonia, i dati precisi e affidabili sono un po’ più difficili da reperire e le statistiche disponibili spesso si concentrano principalmente sulle città più grandi, il che può distorcere i prezzi medi su base nazionale – quindi vale la pena tenere a mente un margine di interpretazione leggermente più ampio.

Prezzi degli immobili italiani nel 2024.

L’Italia è molto varia sotto tutti i punti di vista, anche in termini di prezzi degli immobili. La divisione di base è tra il nord più costoso e il sud più economico, ma i prezzi degli immobili variano anche in base alle dimensioni delle città in cui si trovano. I prezzi medi degli immobili in Italia nel 2024 sono riportati nella tabella seguente (cfr. Tabella 1 – colonna Stima fatt. medio u.i. €):

• Italia – 158 600 €
• Italia nord-occidentale – 176 900 €
• Italia nord-orientale– 162 000 €
• Italia centrale – 185 800 €
• Italia meridionale – 113 900 €
• isole italiane – 111 600 €
• Le città più grandi d’Italia (capoluoghi di regione) – 208 700 €
• altre città italiane – 135 900 €

Tabella 1: Stima del valore totale e medio degli immobili e variazione annuale per regione e per città piccole e grandi

Fonte: Rapporto OMI – Agenzia delle Entrate

Situazione attuale del mercato immobiliare in Italia (2024)

Secondo l’ultimo rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare:

• Il mercato nel 2024 è rientrato in una fase ascendente (+ 1,3%) con oltre 700.000 transazioni
• La proprietà media venduta nel 2024 era di 106 m².
• Gli appartamenti più venduti nel 2024 avevano una superficie di 50-85 m².
• Il prezzo medio di acquisto nel 2024 è stato di 158.600 euro – al sud i prezzi erano spesso inferiori a 100.000 euro (ad es. Calabria – 74.300 euro) e al nord si avvicinavano a 200.000 euro (ad es. Lombardia – 194.200 euro).
• Circa il 40% delle transazioni immobiliari residenziali nel 2024 avverrà con un’ipoteca
• La rata media del mutuo è di 677 euro e il tasso di contribuzione è del 22,8%.

Perché acquistare un immobile in Italia?

Oltre alla sua splendida architettura, all’ottima cucina e allo stile di vita, l’Italia offre anche prezzi immobiliari interessanti, un mercato stabile e mutui più convenienti rispetto alla Polonia. Dopo anni di calo dei prezzi e conseguente stagnazione a lungo termine causata dalla crisi finanziaria globale del 2008, il mercato immobiliare italiano è entrato in una fase di ripresa negli ultimi anni, per cui potrebbe essere un buon momento per acquistare l’immobile dei vostri sogni a un prezzo ancora relativamente basso.

State pensando di acquistare un immobile in Italia? Mettetevi in contatto con noi!

A La Mia Casa Da anni aiutiamo i nostri clienti a realizzare i loro sogni italiani. Dalla ricerca della casa perfetta, alla verifica dello stato tecnico e legale, fino alla stipula del rogito notarile. Siamo con voi in ogni momento!

Non perdetevi i prossimi post sul nostro blog! Nei prossimi articoli prepareremo uno studio dettagliato dell’ultimo rapporto che analizza il mercato immobiliare italiano. Presenteremo inoltre gli angoli più belli della nostra straordinaria regione delle Colline del Prosecco.

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