Zakup nieruchomości we Włoszech – co warto wiedzieć?

Podstawy zakupu nieruchomości we Włoszech – co warto wiedzieć?

Zakup nieruchomości za granicą to marzenie wielu osób – szczególnie gdy mówimy o słonecznej Italii, gdzie życie płynie wolniej, a krajobrazy zapierają dech w piersiach. Włoskie domy i apartamenty kuszą nie tylko pięknem, ale i… ceną. Ale jak właściwie wygląda proces zakupu nieruchomości we Włoszech? Czy Polak może kupić tam dom lub mieszkanie? Jakie formalności należy spełnić? Przeczytaj nasz przewodnik, który rozwieje Twoje wątpliwości i przybliży Ci włoski rynek nieruchomości.

Czy obywatel Polski może kupić nieruchomość we Włoszech?

Tak – i to bez żadnych ograniczeń! Zarówno Polska, jak i Włochy należą do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, który gwarantuje swobodny przepływ kapitału. Oznacza to, że Polacy mogą nabywać nieruchomości we Włoszech na tych samych zasadach, co obywatele Włoch. Nie są wymagane żadne specjalne pozwolenia ani zgody.

Jakie są formalności przy zakupie domu lub mieszkania we Włoszech?

Proces zakupu nieruchomości we Włoszech jest zbliżony do tego, który znamy z Polski. Istnieją jednak pewne różnice i detale, które należy wziąć po uwagę. 

 Kluczowe etapy to:

• Wybór nieruchomości i analiza stanu prawnego nieruchomości
• Analiza stanu technicznego nieruchomości
• Uzyskanie włoskiego numeru identyfikacji podatkowej – Codice Fiscale
• Złożenie oficjalnej oferty sprzedającemu (Proposta) oraz zawarcie umowy przedwstępnej (Compromesso)
• Zawarcie umowy przyrzeczonej (Rogito) u notariusza

Weryfikacja techniczna i prawna – dlaczego to takie ważne?

We Włoszech niezwykle istotna jest zgodność stanu prawnego i rzeczywistego nieruchomości. To sprzedający odpowiada za ich spójność i musi zadeklarować to w akcie notarialnym. Jednak warto – dla własnego bezpieczeństwa – zainwestować w usługi wykwalifikowanego technika, który sprawdzi dokumentację i rzeczywisty stan nieruchomości.

Z naszego doświadczenia wynika, że niezgodności są częste, a ewentualne problemy po zakupie mogą spocząć na barkach nowego właściciela. Koszt takiej weryfikacji to zwykle kilkaset euro – a spokój i bezpieczeństwo są bezcenne.

Podatki – co musisz wiedzieć?

Podatki mogą stanowić istotny koszt podczas zakupu nieruchomości we Włoszech. Wszystko zależy jednak od tego, czy kupujesz dom jako Prima casa, czy Seconda casa.

PRIMA CASA (główne miejsce zamieszkania) – zakup nieruchomości jako prima casa wiąże się z obowiązkiem przeniesienia rezydencji podatkowej do Włoch i zamieszkiwania tam przez co najmniej 183 dni w roku. Jednak w zamian, można skorzystać z ulgi podatkowej, na podstawie której kupującemu przysługuje:
– Obniżenie podatku rejestracyjnego do 2% (z 9%) – podatek naliczany jest od wartości katastralnej nieruchomości
– Zwolnienie z corocznego podatku od nieruchomości IMU – nie dotyczy to jednak nieruchomości luksusowych

SECONDA CASA (druga nieruchomość, np. wakacyjna lub inwestycyjna) – zakup nieruchomości jako seconda casa nie wymaga zamieszkiwania jej przez większą część roku ani zmiany rezydencji, ale w takim przypadku:
– podatek rejestracyjny wynosi 9% wartości katastralnej
– obowiązuje coroczny podatek od nieruchomości IMU

Jeśli planujesz więc przeprowadzkę do Włoch to zakup jako Prima casa może przynieść znaczące oszczędności, natomiast w znacznej większości klienci zagraniczni decydują się jednak na zakup nieruchomości jako Seconda casa – zobowiązani są oni zapłacić wyższe podatki przy zakupie nieruchomości, ale nie spoczywają na nich żadne dodatkowe obowiązki związane ze zmianą miejsca zamieszkania. 

Warto zaznaczyć, że jeżeli rozważasz przeprowadzkę do Włoch, nie ma konieczności aby być rezydentem Włoch już w chwili zakupu – zgodnie z przepisami, kupujący podczas aktu notarialnego może zadeklarować przed notariuszem, że chce skorzystać z ulgi podatkowej przysługującej nabywcom nieruchomości jako Prima casa. W takim przypadku kupujący na przeprowadzenie się do Włoch ma 18 miesięcy od dnia zakupu. 

Czy nieruchomości we Włoszech są droższe niż w Polsce?

To jedno z często zadawanych pytań – i odpowiedź może zaskoczyć. Z danych z obu tych krajów, wynika, że średnie ceny nieruchomości we Włoszech są niższe niż w Polsce. 

• Polska (2024): ok. 2 500 – 3 000 euro/m²
• Włochy (2024): ok. 1 500 – 2 000 euro/m²

(Zródło: informacja kwartalna Q2024 NBP, komentarz comiesięczny Polski Instytut Ekonomiczny, Raport OMI Agenzia delle Entrate, idealista.it)

Warto dodać, że przedstawione przedziały obejmują zarówno ceny ofertowe, jak i transakcyjne (zazwyczaj ceny transakcyjne mieszczą się w dolnej granicy zakresu, a ofertowe w jego górnej części). Dane dotyczące Włoch pochodzą z raportu przygotowanego przez Włoski Urząd Skarbowy we współpracy z Krajowym Stowarzyszeniem Banków, co zapewnia szeroki dostęp do szczegółowych informacji z całego rynku, a tym samym dużą dokładność przedstawionych cen. W przypadku Polski, o dokładne i rzetelne dane jest trochę trudniej, a dostępne statystyki często koncentrują się przede wszystkim  na większych miastach, co może zaburzać średnie ceny w ujęciu ogólnokrajowym – warto więc mieć na uwadze nieco szerszy margines interpretacyjny.

Ceny nieruchomości we Włoszech w 2024 r.

Włochy są bardzo zróżnicowane pod każdym względem, również w kontekście cen nieruchomości. Podstawowy podział jest na droższą północ i tańsze południe, ale ceny nieruchomości różnią się również ze względu na wielkość miast, w których są one zlokalizowane. Średnie ceny nieruchomości we Włoszech w 2024 roku przedstawione są w poniższej tabeli (patrz tabela 1 – kolumna Stima fatt. medio u.i. €) wynosiła:

• Włochy  – 158 600 €
• Włochy północno – zachodnie – 176 900 €
• Włochy północno – wschodnie – 162 000 €
• Włochy centralne – 185 800 € 
• Włochy południowe – 113 900 €
• włoskie wyspy – 111 600 €
• największe włoskie miasta (stolice regionów) – 208 700 €
• pozostałe włoskie miejscowości – 135 900 € 

Tabela 1: Szacowana całkowita i średnia wartość nieruchomości oraz roczna zmiana według regionów oraz małych i dużych miast

Źródło: Raport OMI – Agenzia delle Entrate

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości we Włoszech (2024)

Zgodnie z najnowszym raportem Obserwatorium Rynku Nieruchomości:

• Rynek w 2024 r. wszedł ponownie w fazę wzrostową (+ 1,3%) – liczba transakcji wyniosła ponad 700 tysięcy
• Przeciętnie sprzedawana nieruchomość w 2024 r. miała powierzchnię 106 m²
• Najczęściej sprzedawanymi mieszkaniami w 2024 r. były mieszkania o metrażu 50–85 m²
• Średnia cena zakupu w 2024 r. wyniosła 158 600 € –  na południu ceny często nie przekraczały 100 000 € (np. Kalabria – 74 300 €), a na północy były bliskie 200 000 € (np. Lombardia – 194 200 €)
• Około 40% transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2024 r. odbyło się przy udziale kredytu hipotecznego
• Średnia rata kredytu hipotecznego to 677 euro, a wysokość wkładu własnego – 22,8% 

Dlaczego warto kupić nieruchomość we Włoszech?

Poza zachwycającą architekturą, doskonałą kuchnią i stylem życia, Włochy oferują także atrakcyjne ceny nieruchomości, stabilny rynek oraz tańsze kredyty hipoteczne niż w Polsce. Po latach spadków cen oraz późniejszej długotrwałej stagnacji wywołanej globalnym kryzysem finansowym z 2008 r., włoski rynek nieruchomości w ostatnich latach wszedł w fazę ożywienia, dlatego może to być dobry moment, aby kupić wymarzoną nieruchomości jeszcze w stosunkowo niskiej cenie.

Planujesz zakup nieruchomości we Włoszech? Skontaktuj się z nami!

W La Mia Casa od lat pomagamy naszym klientom w realizacji ich włoskich marzeń. Od wyszukania idealnego domu, przez weryfikację stanu technicznego i prawnego, aż po podpisanie aktu notarialnego. Jesteśmy z Tobą na każdym etapie!

Nie przegap kolejnych wpisów na naszym blogu! W kolejnych artykułach przygotujemy szczegółowe opracowanie najnowszego raportu analizującego włoski rynek nieruchomości. Przedstawimy również najpiękniejsze zakątki naszego niezwykłego regionu Wzgórz Prosecco. 

Obserwuj nas i śledź nowe publikacje!